10月份北上广深成交量全线上涨,4月全国一线城

作者: 农业新闻  发布:2019-11-13

1月8日,中国指数研究院发布2012年土地市场报告称,2012年全国 300个城市土地出让金总额近2 万亿元,同比减少12.6%。其中住宅用地出让金为1.3万亿元,同比减少 14.3%。

新华社北京4月2日电中国指数研究院1日发布的1-3月中国300城市土地市场交易情报显示,一季度土地市场整体下行,供求两端同比缩水,出让金同比降两成,楼面均价及溢价率均同比下降。

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住宅用地单月楼面价刷新历史新高

根据上述报告的统计,全国住宅用地出让金总额前三位均为二线城市,分别是武汉、重庆、成都,其中武汉、成都出让金同比增长幅度均超过 50%。

报告显示,一季度,一线城市加大土地供应量,供求双涨,但高溢价率拿地的情况明显减少。受调控政策影响,一线城市整体溢价率低于其他各线城市;二线城市供应量同比基本持平,成交量价微降,出让金同比降逾一成;三四线城市土地供应节奏放缓,供求两端下行,各项指标较去年同期平稳下降。

绘图:简仁山

随着各地政策松绑尺度越来越大,以及银行陆续落实了“9·30”房贷新政的要求,10月份全国主要城市的成交量也开始迅速回暖。而在楼市出现复苏的情况下,房企对后市的预期也转向乐观,拿地积极性大增。

而一线城市由于土地供应成交量下降,导致住宅用地出让金总额呈现下滑,上海、北京分列第4、7位,同比降幅分别为27%、20%,而广州、深圳全年住宅用地出让金仅列第23、39 位。

从供应情况来看,1-3月全国300个城市共推出土地5895宗,同比减少5%;推出土地面积25204万平方米,同比减少7%,其中,住宅类用地1932宗,同比减少1%;推出土地面积9145万平方米,同比减少5%。

5月4日,中国指数研究院发布《中国主要城市房地产市场交易情报》。数据显示,进入4月,房地产市场向理性回归,成交量环比有所下滑。

来自中原地产的数据显示,一线城市的单月楼面成交均价达到了9367元/平方米,仅低于今年1月份的10588元/平方米,是2年来的第二高点。而如果只计算住宅用地的话,一线城市10月份成交土地的楼面均价达到了15906元/平方米,创下单月最高纪录。

一二线城市土地市场升温

从成交情况来看,一季度成交量下行,宅地成交量同比降逾一成,二线及三四线城市成交量同比均下降。1-3月,全国300个城市共成交土地4891宗,同比减少14%;成交面积20686万平方米,同比减少14%。其中,住宅用地1503宗,同比减少13%;成交面积7521万平方米,同比减少11%。

而该机构此前发布的全国300城土地市场交易数据显示,4月全国土地市场成交降温,成交面积环比减少8%,一二三线城市均出现不同程度的回落。由于受二线城市地价大涨的拉动,全国300城成交楼面均价环比上涨43%,同比上涨65%。

对此,中原地产首席分析师张大伟指出,银行陆续落实“9?30”房贷新政大大提振了市场信心,止跌已经明确,但最终反弹的幅度依要看后续信贷释放的情况。

2012年全国土地市场整体供求均不及2011年,土地成交量的降幅更是大于土地推出量降幅。

从土地出让金来看,一季度出让金同比降近两成。1-3月,全国300个城市土地出让金总额为8281亿元,同比减少16%,其中,住宅用地出让金总额6950亿元,同比减少11%。数据显示,各线城市土地出让金收入均低于去年同期,三四线城市降幅明显。其中,北京土地出让金收入总额589.4亿元,领跑全国。

南方日报记者 牛思远

而根据CREIS中指数据显示,2014年10月份,全国42个主要城市的成交量达2416万平方米,环比9月份增长12.6%,创下年内新高,但较去年同期仍有所下降。分城市来看,一线城市成交量全线上涨,广州成交面积增幅最大,为58%,深圳次之,环比上涨47%,此外北京、上海也有超过20%的增幅。25个二线代表城市中17个城市成交量环比回升,南京、杭州等地增幅显著。13个三线代表城市中10个城市成交上涨,韶关增幅超七成,扬州超五成。

2012年全国300个城市共推出 15.8亿平方米,同比下降8.2%,其中住宅用地推出5.4亿平方米,同比下降17.3%;土地共成交近12亿平方米,较上年同期下降14.6%,其中,住宅用地成交3.8亿平方米,同比下降 23.1%。

从成交价格来看,一季度成交均价同比微降,各线城市均价同比均下行,一线城市降幅居前。1-3月,全国300个城市成交楼面均价为2176元/平方米,同比下降3%。其中,住宅类用地成交楼面均价为4177元/平方米,同比上涨4.9%。

楼市 主要城市库存压力进一步缓解

中原地产研究中心统计数据也显示,上周全国54个城市新房合计签约56215套,连续四周上涨,其中一线城市上周的成交量超过了1万套,创下年内新高。

值得注意的是,2012年土地成交面积前20位的城市,绝大多数为二线城市。如位居首位的重庆成交面积超过2000万平方米,分列2、3位的武汉和沈阳,也都在1000万平方米以上。

此外,各线城市溢价率同比均降,拉动整体溢价率同比走低。1-3月,全国300个城市土地平均溢价率为13%,较去年同期下降6个百分点,其中住宅类用地平均溢价率15%,较去年同期下降8个百分点。

进入4月,各地政府因城施策调控楼市,房地产市场成交量环比均有所下滑,成交出现冷热分化,一线城市普遍降温,部分二线城市仍保持高热。经过一季度的旺销,主要城市库存量环比继续下降1.5%,库存压力进一步缓解。

同时,2014年10月份,全国100个城市住宅平均价格为10629元/平方米,环比上月下跌0.4%,虽然连续第6个月下跌,但跌幅进一步缩小。

2010年房地产市场调控之后,许多房企纷纷转向三四线城市,但在 2012年,随着三四线城市库存日益饱和,一二线城市市场量价回涨,房企逐渐回归一二线城市。但由于北京、广州等一线城市土地供应量明显下降,多数二线城市土地成交放量。

中指院发布的最新数据显示,2016年4月监测的36个主要城市累计成交面积环比下降2.69%,超一半城市环比下降。不过,在同比方面,监测的36个城市累计成交面积仍大幅增长60.40%,同比上升的城市占比达86%。

库存方面,截至2014年10月30日,由于10月份“双限”政策松绑,加之多地出台公积金、税费等利好措施成交量有所回升,多地库存压力有所缓解,但厦门、北京、南京和上海等城市库存压力仍然较大。

同样,由于房地产企业向一线城市的回归,2012年下半年以来,一线城市土地溢价率持续走高,也带动了住宅楼面均价结构性上涨。2012年全国300个城市住宅用地楼面均价为1347元/平方米,同比上涨7.4%。其中12月达1675元/平方米,为2010年4月调控以来最高值。其中北京市全年住宅用地楼面均价已突破6000元/平方米。

4月监测的36个城市中,有19个城市成交量环比下跌。其中上海跌幅为35.47%,三亚和苏州也下跌超三成。同比来看,31个城市上涨,其中天津涨幅超2倍。

土地市场方面,10月份,一线城市土地交易热度回升,二三线城市地价涨势明显。尤其是众多优质地块入市带动交易,一二线城市楼面均价同比、环比均出现上涨,供求量降幅有所收窄,二线城市下半年出让金首次环比增加。而三线城市供求量与出让金降幅仍居各线城市之首,但楼面均价较9月份上涨三成以上。

房企的拿地数据,也从另一个侧面证明了它们的布局重心,在逐渐向地价相对较高的一二线城市倾斜。

分城市来看,一线城市成交面积环比下降22.31%,同比亦小幅下跌1.12%,出现了同比环比“双降”。二线代表城市成交面积环比增长3.88%,同比上升78.75%,上涨和下跌城市各占一半,南京、武汉等部分二线城市仍维持较高热度。三线代表城市成交面积环比下降8.30%,同比增长67.87%。

不过,整体来看,全国300个城市土地供求量继续回落,均处年内低点,尽管部分重点城市出现拿地潮,市场整体形势未改,出让金降幅仍在10%以上。据悉,前10个月,全国300个城市土地出让金为18503亿元,同比减少24%,仅占去年全年总额的57%。

数据显示,2012年十大代表房企拿地面积降至近三年低谷,但均价却跃至三年高点,达2418元/平方米,同比增长49%,而全国土地成交均价同比增长仅7%。

中指院报告分析认为,3月小阳春过后,4月中央及地方政府不断因城施策,市场向理性回归,整体市场小幅下降。主要城市库存量环比仍在继续下降,库存压力进一步缓解。

对于后市,有分析指出,在长效调控机制尚未建立,而限购手段正在逐步退出的过渡时期,差别化的信贷政策能够抑制部分投机需求,成为房地产调控的重要手段。四季度乃至明年的房地产市场如何变化,将在很大程度上取决于信贷政策的执行情况。

部分城市面临过剩风险

数据显示,2016年4月末,中指监测的主要城市库存量环比下降1.5%。4月以来中央及地方不断出台鼓励农民工购房、实施税收优惠等政策助力去库存,效果不俗。

中指院的报告称,虽然城镇化将为未来房地产市场发展提供较大空间,但此前二三四线城市住宅用地市场的热度,则会带来供应过剩的风险。

重点监测的城市中,超六成城市可售面积环比下降,其中青岛降幅最高,达8.87%,南京和杭州降幅也超过8%,分别为8.85%和8.01%。

2009年~2012年的综合数据显示,北京、上海住宅用地累计成交量均不足6000万平方米,广州不足3000 万平方米,深圳不足1000万平方米。而二三线城市供应规模则普遍较大,比如二线城市武汉、沈阳、天津和重庆等城市土地成交量超过或接近1亿平方米;三线城市营口土地成交量超过 9000万平方米,远超一线城市。

土地 二线城市楼面均价同比大涨

同样,部分三四线城市4年来土地累计成交量也存在消化时间过长、供应量远超当地人口、经济和市场规模的承载能力的状况。

看完“面包”的销量,再回过头看看“面粉”。中指院数据显示,4月,由于主要城市陆续发布年度供地计划,全国土地整体供应步伐加快,供地总量同环比均增长。

比如,南通近四年土地累计成交量超过7500万平方米,消化时间接近15年,其目前人均住房建筑面积达到40.9平方米,远远超过北京、上海等地。

4月全国300个城市共推出土地1917宗,环比增加20%,同比增加7%;推出土地面积7143万平方米,环比增加14%,同比增加25%。其中,住宅类用地465总,环比减少14%,同比减少14%;推出土地面积2006万平方米,环比减少5%,同比增加20%。

因此,报告指出,一线城市供应短缺,未来住宅价格上涨压力较大,部分二三线城市或将面临供应过剩风险,住宅价格上涨动力不足,甚至可能出现下降。

不过,受前期楼市调控新政和前期供地萎缩的双重影响,一线城市土地市场明显降温,4月土地成交面积环比锐减49%,同比减66%;土地出让金仅6亿元,环比减少89%,同比减少97%。

二三线城市土地成交面积也较上月出现了一定程度的下滑,从总体情况来看,4月全国300城共成交土地1252宗,环比减少13%,同比减少2%;成交面积4982万平方米,环比减少8%,同比增加21%。其中,住宅类用地308宗,环比减少28%,同比减少2%;成交面积1476万平方米,环比减少11%,同比增加30%。

从土地价格来看,一二线城市的分化情况十分明显。4月,全国300城楼面均价环比涨43%,同比涨65%,涨幅惊人。其中,一线城市地价回落,成交楼面均价为850元/平方米,环比骤降75%,同比降93%;与此形成鲜明对比的是,由于品牌房企密集聚焦二线城市,二线城市成交楼面均价达3007元/平方米,环比涨53%,同比大涨180%。

中指院报告分析,从溢价率来看,一线城市的成交价已经回归土地成本价,土地平均溢价率仅2%;而二线城市溢价率继续走高,达到65%,较上月增加25个百分点,比去年同期上升54个百分点。

■连线

同策咨询研究部总监张宏伟:竞争加剧倒逼房企转型

“在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,在从楼市下半场特征来看,房地产行业增速下滑趋势势在必然,此时,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,“大鱼吃小鱼”的并购现象与合纵连横的“强强联合”成为“新常态”。届时,“大者恒大,强者恒强”局面的形成,最终推动市场集中度越来越高。

张宏伟表示,2014年以来,品牌房企“跨界”转型非地产业务的趋势显得非常明显。至少有30家品牌房企明确退出房地产,或房地产主营收入占比已经低于50%。其中,至少16家品牌房企计划或已经实现彻底转型,脱离房地产主业。

张宏伟认为,尽管楼市开年回暖明显,但未来仍将有许多品牌房企因为对于地产行业前景的担忧,或因为短期资金问题而退出房地产行业。他分析,在本轮市场周期低谷期阶段,住宅市场利润率进一步下降,导致过去直接跑马圈地模式发展空间受限,这种市场周期的变化将带来行业变革,倒逼房企战略转型。

■相关

国土资源部:经济筑底反弹带动土地需求回暖

国土资源部日前发布今年第一季度国土资源主要统计数据。数据显示:第一季度全国国有建设用地供应量同比下降0.2%,下滑态势改观;主要监测城市地价均变化平稳,住宅地价环比增速温和上行。

“总体看,第一季度国土资源数据与宏观经济数据的走势保持了一致。经济筑底反弹带来土地需求回暖,供给侧结构性改革推动土地市场和矿业权市场持续调整。”国土部相关司局负责人表示。

国有建设用地供应情况方面,全国国有建设用地供应9.47万公顷,同比下降0.2%。其中,工矿仓储用地2.47万公顷,同比下降2.7%;房地产用地2.36万公顷,同比下降4.4%;基础设施等其他用地供应4.64万公顷,同比增长3.7%。

主要城市地价监测情况显示,第一季度末,全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3668元/平方米、6767元/平方米、5554元/平方米和766元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为0.96%、0.57%、1.27%和0.73%,同比增长率分别为3.55%、2.60%、4.66%和2.50%。

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